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    2016年青州雍和府西區項目營銷策劃報告
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    資料類型 營銷報告
    資料評價 資料評價度
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    上傳時間 2019-2-25
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      資料簡介
     
    中晨集團華祺置業有限公司
    雍和府西區項目

    營銷策劃報告
    目 錄25開發目標界定
    宗地現狀情況
    項目定位
    產品定位
    區域市場分析營銷戰略診斷
    客戶的要求、約束條件
    開發目標界定
    客戶的要求
    項目產品分為:多層住宅、小高層住宅、花園洋房、商業、公建

    哪種產品更好賣

    項目未來的價格為多少合適

    怎樣降低項目的風險

    市場需求什么樣的戶型,各戶型的配比是多少?

    項目的營銷應該怎么做?

    如何提升小區的品牌
    約束條件
    本項目處于城市邊緣區域,目前景觀較差,位置相對較偏,周邊配套尚需完善。開發目標界定
    確保項目成功開發,在4年內實現全部銷售
    兼顧目標
    首要目標
    提升開發商地產品牌的影響力和市場美譽度
    我們的一切研究都以客戶的目標為出發點,以市場為導向
    項目區位
    宗地現狀情況
    項目地處青州市稷山路與海岱北路交叉路口西北,周邊工廠較多,自然環境較差,配套設施極不完善
    項目地塊
    周邊配套建設施分布
    公共配套:幾乎為零。

    醫院:青州開發區醫院。

    教育:青州三中及旗城中學.車站小學。

    企業:摩配市場.汽車4S店
    周邊居住人口特征
    項目周邊居住人口主要為當地村民和企業職工及幾個鄉鎮農村居民
    宗地現狀情況
    項目技術經濟指標
    項目總用地總用地約450畝,項目總容積率控制在1.5
    項目宗地分析小結
    項目周邊路網較發達,有公交直接到達,交通很便利
    項目周邊商業、教育、餐飲娛樂等配套設施匱乏,為 項目開發商業中心提供了先決條件。

    短期內區域市場基本不會出現住宅供給競爭。


    項目地塊整體居住條件良好,地塊內部場地平整,住宅開發的經濟價值高;
    項目成功運作將會大大提升開發商在山東房地產市場美譽度,并鞏固其在山東地產界的地位

    1、區域定位

    根據市政府的整體規劃發展定位,本項目區域在未來的2-3年內沒有大規模的規劃調整與改造。

    2、特征描述

    1)區域內經濟健康快速發展

    就區位來看,距離中心城區較遠,中心城區城市機能很難輻射到此處,即本區域與中心區交融性差,相對獨立,城鄉結合部、區域城市次中心特征比較明顯。

    2)區域內生活環境差,城市建設檔次低

    本區域地處城鄉結合部,村居遍布,且改造力度小,無論在景觀環境、人文環境、經濟環境,還是在道路建設、配套設施等各個方面僅處于初步啟動階段。


    區域市場分析
    項目定位
    客戶來源范圍隨著區域發展和項目開發逐步擴大
    通過市場調查,青州市客戶的區域分布特征明顯,本項目客戶來源主要是:

    項目前期:集中在相對靠近本項目的區域的村民和單位職工;

    項目中后期:隨著區域發展,項目前期成功開發,帶動知名度擴大,客戶層面將拓寬,有可能擴大到市區的周邊區域
    消費者區域性購買特征;

     開發商具有較強得品牌支撐;

     項目屬于城市邊緣區域,目前除附近村民和較遠幾個鄉鎮的村民外,缺乏足夠的客戶支撐
    目標客戶群定位

    大盤的開發周期較長,產品類型較為豐富,其目標消費群體也會有所變化,必須針對不同產品、不同階段明確不同的消費群定位,并且操控消費群體的變化趨勢。

    全面覆蓋周邊區域中端及以上消費群體
    項目定位--客戶定位
    隨著項目推出產品的變化,購買的客戶也隨之而變,隨著項目形象的逐步建立,品牌也將影響著消費群體的變化。因此,我們必須要站在戰略的高度,審視市場和項目的變化,把握目標客戶群體的組合變化,為項目的產品及價值發展提供決策支持
    項目定位--項目目標客戶群定位
    核心客戶群
    重要客戶群
    周邊縣及其他區域客戶5%:其他區域富足階層客戶,濰坊以外等地區客戶;自主、投資
    城市邊緣附近居民及項目周邊居民60%:項目周邊單位職工,項目周邊原住居民;改善性需求及剛性需求
    偶得客戶
    青州市中端收入者;投資客戶35%:自用、多次置業、投資、養老
    客戶最為看重:

    生活品質及便利度、子女教育等城市配套、開發商品牌、物業服務、區域發展潛力
    項目以超強綜合優勢,完全可以跳出區域市場,吸引此客戶群體的購買
    項目定位--目標客戶需求特征深度分析
    項目定位
    城市次中心· 百萬方都市綜合體
    區域屬性界定
    大型社區

    開發商實力體現

    氣勢上壓制競品
    集酒店、商業、廣場、住宅、辦公、學校及公園于一體

    產品屬性界定,與競品形成區隔

    開發商運營城市,并非簡單的住宅開發
    產品定位---產品建議的出發點
    需要說明的是:

    我們給出的不是具體的設計方案

    我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素

    (市場接受的產品特征和驅動客戶購買的因素)

    利用開發商的知名度和大企業的品牌優勢,塑造高于當地其他樓盤的品質和美譽度
    教育

    享受一站式便利教育

    社區幼兒園,周邊幼兒園、小學及中學林立,一站式便利教育,讓孩子贏在起跑線上。


    規劃

    墅質寬景洋房社區

    稀缺一梯兩戶墅質電梯花園洋房,兩梯兩戶、兩梯三戶板式高層。整體建筑北高南低,通透采光俱佳。
    。。。以上簡介無排版格式,詳細內容請下載查看



     
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